O tym, że warto żyć w zgodzie, każdy dobrze wie, ale trudno utrzymywać przyjacielskie kontakty z kimś, kto wylewa ścieki pod płotem, ciągle hałasuje, prowadzi uciążliwą działalność i nie przyjmuje do wiadomości, że komuś to przeszkadza. Czy jest sposób na takiego sąsiada?

Niektóre sprawy dotyczące stosunków sąsiedzkich regulują przepisy prawa cywilnego, inne prawa administracyjnego (głównie z dziedzin związanych z prawem budowlanym i ochroną środowiska).

Budowa w granicy działki siedliskowej

Jednym z najczęstszych powodów sąsiedzkich sporów jest budowa budynku mieszkalnego w granicy działki siedliskowej lub innego obiektu budowlanego. Jest to sytuacja wyjątkowa. Zgodnie z wytycznymi ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, regułą jest to, że odległość zabudowy od granicy z sąsiednimi działkami powinna wynosić:

• dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi – 4 metry bieżące,
• dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą bez otworów – 3 metry bieżące.

Minister dopuszcza sytuowanie budynku w odległościach mniejszych od granicy działki sąsiedniej – przynajmniej 1,5 metra bieżącego, jeżeli spełnione będą warunki z zakresu ochrony przeciwpożarowej oraz wymagania dotyczące odpowiedniego doświetlenia budynków.

Ogrodzenia pomiędzy działkami siedliskowymi

Zgodnie z przepisami ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa ogrodzenie działki siedliskowej nie powinno przekraczać jej granicy. Osoba – właściciel działki siedliskowej wznoszący opłotowanie uniknie w przyszłości problemów z ustaleniem, kto jest właścicielem ogrodzenia. W takiej sytuacji oczywiste jest, że własność ogrodzenia całkowicie przysługuje właścicielowi działki, na której zostało postawione. Sytuacja komplikuje się, jeżeli ogrodzenie znajduje się na obydwu działkach. Ogrodzenie jest wówczas przedmiotem współwłasności ze wszystkimi z tym związanymi konsekwencjami, na przykład koniecznością uzyskania zgody sąsiada na rozbiórkę już istniejącego płotu. Jednak materiały pozostałe po rozbiórce ogrodzenia powinny być zwrócone temu, kto je kupił i zamontował.

Przepisy ustawy Prawo wodne stanowią, że właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

Korzystanie z przygranicznych pasów zieleni

W czasie prowadzenia budowy zdarza się, że konieczne jest wejście na grunt sąsiada. W takiej sytuacji należy pamiętać o obowiązkach stawianych przez Prawo budowlane. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku lub na posesję/działkę sąsiada, inwestor jeszcze przed rozpoczęciem robót musi uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości na wejście na teren sąsiada lub uzgodnić z nim przewidziany sposób, zakres i terminy korzystania z powierzchni działki, a także ewentualną rekompensatę z tytułu wyrządzonych uszkodzeń. W razie nieuzgodnienia warunków właściwy organ (starosta, wójt, burmistrz) na wniosek inwestora zezwala na wejście na sąsiednią posesję określając jednocześnie warunki korzystania z sąsiedniej posesji na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Drzewa, gałęzie, owoce

Często zdarza się, że gałęzie drzew rosnących blisko granicy zwisają nad gruntem sąsiada lub korzenie tych drzew przerastają granice działki. Należy pamiętać, że owoce znajdujące się na drzewie należą do właściciela drzewa. Ma on prawo wejść na grunt sąsiada, aby je zebrać. Podobne prawo przysługuje mu w celu usunięcia gałęzi. Jeżeli jednak przy okazji spowoduje jakąś szkodę, będzie zobowiązany do jej naprawienia. Właściciel działki, nad którą zwisają gałęzie, owoce lub przechodzą korzenie drzewa, ma prawo obciąć i zachować dla siebie wszystkie wyżej wymienione części drzew, ale po wyznaczeniu sąsiadowi terminu ich usunięcia.

Owoce, które już opadły, stanowią własność osoby, na której działce leżą. Regulacja ta nie dotyczy sytuacji, gdy owoce spadają na grunt publiczny – wtedy wciąż należą do właściciela drzewa.

Reasumując, starajmy się utrzymywać dobre stosunki z sąsiadami mieszkającymi poza granicami naszej działki siedliskowej. Nie znamy dnia ani godziny, gdy będziemy musieli kiedyś zwrócić się do naszego sąsiada o umożliwienie skorzystania z jego powierzchni działki, a wtedy nam na pewno nie odmówi.

Jak to się mówi: „dobry” sąsiad to niekiedy lepsza osoba od członka rodziny.