Od wejścia w życie znowelizowanych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które miało miejsce 30 kwietnia 2016 roku, minęło już kilkanaście miesięcy i jest to odpowiednia pora, aby podzielić się uwagami i wątpliwościami związanymi z realizacją tych przepisów.
Ustawodawca nowelizując ustawę celowo czy też nie wyhamował sprzedaż nieruchomości rolnych. Zmiany wywołały chaos i lawinę pytań, na które początkowo nikt nie umiał odpowiedzieć. Niezadowolenie kupujących i sprzedających nie dotyczyło jednak przepisów a nadmiernej „papierologii”, która polegała na pozyskiwaniu rożnych zaświadczeń, opinii i dokumentów, przedstawiania ich biurom notarialnym, prezesowi ANR a teraz KOWR i instytucjom doradczym. Machina biurokratyczna ruszyła.
Jak każda ustawa tak i ta okazała się niedoskonałą. Po czasie wyszło, że nie uwzględnia ważnych aspektów. Ustawodawca postanowił, że nabywcy bez ograniczeń ustawowych mogą nabywać nieruchomości rolne w drodze dziedziczenia. Niestety nie odniósł tego zapisu do przypadku, gdy jeden z tych spadkobierców, który nabył udziały w wyniku dziedziczenia ustawowego, chciałby nabyć udziały pozostałych współwłaścicieli za ich zgodą, bo udziałowcy ci zrządzeniem losu nie są osobami mu bliskimi. Takie sytuacje są częste, jednak tym razem nabycie części udziału nie może obejść się bez pisemnej zgody prezesa KOWR.

Nabywca nieruchomości rolnej musi dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i pozyskać w tym zakresie stosowną opinię. Składa zatem do biura ODR lub innych wydających opinię oświadczenie, które zawiera:

• Imię, nazwisko oraz adres zamieszkania (opinia jest przygotowana na nabywcę),
• Położenie nieruchomości (gmina, obręb), nr ewidencyjny działki oraz powierzchnię,
• Wskazanie argumentów uzasadniających prowadzenie działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
• Stwierdzenie, że założenia te są możliwe do zrealizowania na przedmiotowej nieruchomości rolnej.

Ośrodki doradztwa oraz inne podmioty wydają opinię na podstawie tego oświadczenia, że nabywca prowadzi już gospodarstwo rolne na terenie konkretnej gminy, od kiedy je prowadzi, że ma doświadczenie lub nie i że zachowa rolniczy charakter nieruchomości. Czy wydanie takiej opinii przez ośrodki doradztwa rolniczego czy inne uprawnione organy jest konieczne, jeżeli opinie te wydawane są jedynie i tylko na podstawie oświadczenia rolnika, że zachowa on charakter rolniczy nabywanej nieruchomości? Nasuwa się pytanie czy nie prościej byłoby gdyby nabywca wraz z wnioskiem o wydanie zgody na nabycie nieruchomości dołączył to oświadczenie bez wydawania opinii? A wzór takiego oświadczenia powinien być dostępny w załącznikach do wniosku?

Idąc dalej nasuwają się kolejne pytania. Jak doradca czy inna osoba uprawniona może stwierdzić i podpisać się pod tym, że informacje zawarte w oświadczeniu są możliwe do zrealizowania, jeżeli nie widzi tej nieruchomości?! Co daje dołączenie do wniosku opinii, że nabywca zachowa rolniczy charakter nieruchomości? A co się stanie, gdy nabywca nie zachowa rolniczego charakteru nieruchomości? Kto to sprawdzi? Czy odpowiedzialność, choćby pośrednia, spoczywa również na wydającym opinię?

Kolejnym problemem, jaki podnoszą rolnicy dotyczy trudności związanych z pozyskiwaniem kredytu na zakup nieruchomości rolnych. Bank w rozumieniu omawianej ustawy nie jest przecież rolnikiem indywidualnym, ani nie posiada kwalifikacji rolniczych i nie zamieszkuje 5 lat w danej gminie. W sytuacji, gdy rolnik popadnie w kłopoty finansowe i nie będzie mógł spłacać kredytu bank nie będzie miał możliwości przejęcia za długi spornej nieruchomości, bo nie spełnia warunków ustawy. Problem ten jest coraz częściej podnoszony zarówno przez banki jak i rolników.

Warto również zwrócić uwagę na inne trudności, jakie spotykają rolnika, który chce skorzystać z programów PROW 2014-2020 np.: Premia dla młodych rolników czy chociażby Restrukturyzacja małych gospodarstw. Rolnik może za ich pomocą nabyć nieruchomości rolne, lub mogą być one przekazane mu w zamian za rentę, emeryturę rodziców. Po złożeniu wniosku zderza się jednak z problemami, których na wezwanie ARiMR o usunięcie braków formalnych, nie można rozwiązać od ręki. Są to bardzo często błędy w operatach ewidencji gruntu prowadzone przez starostwa powiatowe, których zapisy nie zgadzają się z zapisami w księdze wieczystej rolnika. A mało tego nie zgadzają się z zapisami w aktach notarialnych. Różne wartości chociażby jednej działki uniemożliwiają rolnikowi sporządzenie jakiejkolwiek czynności cywilno-prawnej w biurze notarialnym lub urzędzie. Zdarzają się również przypadki prowadzenia dwóch różnych ksiąg wieczystych dla tej samej nieruchomości. Rolnikowi, którego nieruchomość jest dotknięta taką wadą prawną trudno przyjąć do wiadomości fakt, że takiego rodzaju błędy mogą być regulowane jedynie na drodze sądowej, bo przecież to nie jego wina. A niestety błędne zapisy w ewidencji gruntów, księgach wieczystych czy akcie notarialnym uniemożliwiają złożenie w właściwym czasie dobrze udokumentowanych wniosków o przyznanie pomocy lub późniejszych poprawek w terminie 7 dni.

Być może problemy te rozwiążą się za sprawą kolejnej nowelizacji ustawy? Okaże się wkrótce.